El mercado de la vivienda está influenciado por el estado general de la economía así como por las tasas de interés, los ingresos reales y los cambios en el tamaño de la población.
Tanto la pandemia como la guerra en Ucrania han sacudido principalmente las cadenas de suministro acentuando la interrupción del mercado de la vivienda debido a la continua escasez de materiales y de mano de obra.
El panorama no se hace más optimista con las perspectivas que apuntan a la perseverancia de la guerra sumada a un invierno europeo frío y con varios países en riesgo de entrar en recesión.
La guerra de Ucrania, la crisis de la energía, el aumento de la inflación y de los tipos de interés tienen un impacto en los costes de construcción, el poder adquisitivo y el acceso al crédito que hace que la nueva vivienda sea más inaccesible que nunca.
En resumen, la construcción de nuevas viviendas a nivel mundial pisa el freno a medida que los costes de construcción aumentan y los potenciales compradores quedan fuera de los requerimientos del mercado para acceder a ellas. La industria, en general, percibe el impacto de la subida en la inflación y los tipos de interés. El impacto también se ha notado en los servicios afines como el alquiler de maquinaria de obras o en la demanda de mano de obra calificada en el sector.
Veamos algunos puntos que se ven afectados por los tipos de interés en el sector de la construcción:
Incremento en el costo de materiales
El aumento de las tasas de interés suele ir acompañado de un aumento de la tasa de inflación. Como resultado, las empresas constructoras deberán enfrentar un aumento en el costo de los materiales.
Los proveedores pueden responder a las altas tasas de interés elevando el precio de los materiales y suministros para protegerse contra los mayores costos de operación. Esto reduce las ganancias y la demanda de nuevos proyectos de construcción, afectando directamente el crecimiento económico.
Menor demanda en el mercado de la vivienda
El aumento de las tasas de interés es el principal causante de la disminución de la demanda de nuevas viviendas y las empresas constructoras son las primeras en la fila de impacto.
Los constructores perciben la disminución en la demanda debido al aumento de las tasas de interés y los precios récord de las viviendas que están imposibilitando que muchos compradores accedan a los créditos, por lo que disminuye la confianza en que, si construyen una casa, podrán venderla.
Flujo de efectivo limitado
Muchas empresas constructoras tienden a operar con un flujo de efectivo limitado, lo que las deja con poca flexibilidad cuando aumentan las tasas de interés ya que es probable que no lleguen a disponer del excedente necesario para pagar los préstamos.
Sin un flujo de caja asegurado, la empresa constructora no dispondrá de un capital adecuado para operar sin riesgo e invertir en proyectos futuros con solidez.
Dificultad para pedir préstamos
Cuando las tasas de interés aumentan, solicitar un préstamo se hace más difícil.
En general, las empresas de construcción pueden pedir dinero prestado fácilmente para invertir en sus proyectos y obtener ganancias satisfactorias al finalizar los pagos. Sin embargo, cuando aumentan los tipos de interés, la capacidad de las empresas constructoras para obtener préstamos y, por lo tanto, ganancias disminuye sustancialmente, más aún cuando los intereses son fluctuantes.
Disminución de nuevos proyectos
A medida que aumentan las tasas de interés, los fondos originalmente destinados a un proyecto resultan insuficientes, ya que los costos aumentan con respecto al presupuesto inicial. Esto produce una lenta disminución en la cantidad de nuevas viviendas e incluso la reducción de la escala de los proyectos existentes que aún no se han desarrollado.
Perspectivas optimistas en España
Si bien el Banco Central Europeo ha alertado sobre una caída general del precio de la vivienda en la eurozona, en España se estima que la situación será diferente, principalmente en áreas puntuales como Andalucía donde el desarrollo de infraestructura percibe un ritmo creciente por operaciones y promociones de nuevas viviendas.
Por otra parte, España se caracteriza por su gran capacidad para atraer inversores extranjeros y, si bien hubo un decrecimiento de esta inversión en los primeros meses de pandemia, la situación se está normalizando y el capital extranjero está demostrando un creciente interés por las viviendas nuevas en nuestro país.
Nos encontramos ante un panorama más positivo que el del 2007, año en el que el sector estaba muy sobredimensionado. Se percibe un incremento sustancial de demanda real de vivienda nueva desde 2021, con un constante aumento en la cifra de visado tanto de obras privadas como de viviendas sociales impulsadas por el sector público.
En resumen, nos encontramos ante un periodo de grandes incertidumbres que plantea circunstancias determinantes como la crisis energética, la inflación y el aumento de las tasas de interés, pero que requiere de nuestro esfuerzo creativo para encontrar soluciones y dar crecimiento a un sector productivo tan importante para la recuperación económica global como lo es la construcción.
